ऑन पेपर से रियलिटी: क्यों कैपिटल रियल्टी के लिए मंत्रिमंडल को घर खरीदारों, डेवलपर्स के मामले में मामला

December 10, 2015   |   Shanu

An under-construction project may miss completion deadline due to late approvals, increase in input costs and limited funds, etc. (Wikimedia)

9 दिसंबर को केंद्रीय मंत्रिमंडल ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) विधेयक, 2015 को मंजूरी दी थी। विधेयक का उद्देश्य क्षेत्र को पारदर्शी, निष्पक्ष और कुशल बनाने के लिए है। सरकार का मानना ​​है कि यह भारतीय रियल एस्टेट में घरेलू और विदेशी निवेश बढ़ाएगा और यह सुनिश्चित करेगा कि घर खरीदारों, डेवलपर्स और अन्य खिलाड़ियों के बीच विवाद जल्दी से निपट जाए। आइए देखें कि इस विधेयक में घर के खरीदार और डेवलपर्स को कैसे मदद मिलेगी: इस विधेयक को मार्गदर्शक रखने वाले अधोमुखी उद्देश्य इस क्षेत्र में अधिक पारदर्शिता पैदा कर रहा है। अगर ऐसा होता है, तो अचल संपत्ति में विदेशी और घरेलू निवेश भी बढ़ेगा। नकदी-क्रुएन्टेड सेक्टर के लिए, जिसने हालिया अतीत में ज्यादा कीमत की सराहना नहीं देखी है, यह बहुत जरूरी है जब घर खरीदारों को प्रणाली और डेवलपर्स में अधिक आत्मविश्वास होता है, तो वे घर खरीदने या अचल संपत्ति संपत्तियों में निवेश करने की अधिक संभावना रखते हैं। जब विदेशी निवेशकों को इस क्षेत्र में अधिक भरोसा है, तो निवेश अधिक संरचित होने की भी संभावना है। डेवलपर्स अक्सर परियोजना की समय सीमा को पूरा करने में विफल होते हैं क्योंकि उन्हें सीमित समय सीमा में स्थानीय प्राधिकरणों और अन्य विभिन्न सरकारी एजेंसियों से अनुमोदन प्राप्त नहीं होता है। यही कारण है कि कई लोग मानते हैं कि स्थानीय अधिकारियों को विधेयक के दायरे के अंतर्गत होना चाहिए था। अगर ये एजेंसियां ​​कानून के दायरे के भीतर हैं, तो जब चीजें गलत हो जाती हैं तो डेवलपर्स का कानूनी आधार होता है विधेयक के अनुसार, रियल एस्टेट परियोजनाओं और सलाहकारों को नियामक प्राधिकरण के साथ पंजीकरण करना चाहिए डेवलपर्स से अपेक्षित है कि वे अपनी परियोजनाओं के विवरणों का अनिवार्य रूप से खुलासा करें। इसमें भूमि की स्थिति, लेआउट योजनाएं, विभिन्न सरकारी एजेंसियों, लेनदेन और समझौतों से अनुमोदन शामिल है। विधेयक के प्रावधान वाणिज्यिक और आवासीय क्षेत्रों दोनों पर लागू होंगे। प्रमोटरों को खरीदारों की पूर्व सहमति के बिना परियोजना डिजाइन बदलने की अनुमति नहीं होगी। इससे पहले, 1,000 वर्ग मीटर (वर्ग मीटर) से अधिक आकार या 12 फ्लैटों की परियोजनाएं कानून के दायरे में थीं अब, 500 वर्ग मीटर या आठ फ्लैटों से अधिक आकार की परियोजनाएं कानून के दायरे में हैं इसी तरह, रियल एस्टेट डेवलपर्स द्वारा ब्याज दरों को घर खरीदारों के समान ही होगा, जब वे परियोजनाओं पर डिफ़ॉल्ट या निर्माण प्रक्रिया में देरी इन उपायों से क्षेत्र में अधिक पारदर्शिता पैदा हो सकती है। विधेयक के अनुसार, किसी भी विवाद के मामले में घर खरीदारों उपभोक्ता अदालतों तक पहुंचने में सक्षम होंगे। पूरे भारत में 644 ऐसे जिला स्तरीय उपभोक्ता अदालतें होंगी। चूंकि मुकदमेबाजी महंगा है, ऐसे अदालतों में लागत कम हो सकती है। विधेयक में प्रमुख संशोधनों में से एक यह है कि डेवलपर्स को एस्क्रो अकाउंट में घर खरीदारों से मिलने वाले 70 फीसदी धनराशि जमा करनी चाहिए। इसका उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि डेवलपर्स अन्य परियोजनाओं में प्राप्त धन का निवेश न करें। हालांकि वे अपने समग्र सकारात्मक प्रभाव के लिए मौजूदा विधेयक की सराहना करते हैं, निरंजन हिरंदंदानी जैसे कई रियल एस्टेट डेवलपरों का मानना ​​है कि यह खंड एक ऐसे क्षेत्र के लिए कठिन धन जुटाने का काम कर सकता है जो कि पहले से ही नकदी से वंचित है पिछले संयुक्त प्रगति गठबंधन सरकार के विधेयक ने प्रस्तावित किया था कि डेवलपर्स एक एस्क्रौ खाते में 70 फीसदी धनराशि को वंचित कर देते हैं, लेकिन राज्यसभा की एक समिति ने इस विधेयक की जांच कर इसे 50 फीसदी तक घटा दिया। अगर विधेयक के प्रावधान डेवलपर्स द्वारा उल्लंघन किए गए हैं, तो उन्हें तीन साल तक कैद किया जा सकता है। अगर घर खरीदारों या अचल संपत्ति सलाहकार कानून के प्रावधानों का उल्लंघन करते हैं, तो उन्हें एक वर्ष तक कैद किया जा सकता है। कई रियल एस्टेट डेवलपर्स, हालांकि, इस अपमान के लिए अपराध का पता लगाते हैं क्योंकि इन मुद्दों में से कई सिविल हैं और प्रकृति में आपराधिक नहीं हैं।

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