प्रतिबंधित भूमि उपयोग विनियम हाउसिंग महंगे बनाओ
February 03, 2016 |
Shanu
(Wikimedia)
12 वीं वार्षिक जनसांख्यिकी अंतर्राष्ट्रीय आवास की वहन क्षमता सर्वेक्षण से पता चलता है कि आवास नीति विशेषज्ञों ने हमेशा से ज्ञात किया है: जहां दुनिया के महानगरीय क्षेत्रों में आवास सबसे ज्यादा सस्ती है वहां भूमि उपयोग के नियमों में न्यूनतम प्रतिबंधी है। इसी कारण से, महानगरीय क्षेत्रों में आवास कम से कम सस्ती है जहां भूमि उपयोग के नियम सख्त हैं। नौ देशों में किफायती आवास पर अध्ययन करने वाले सर्वेक्षण ने भारतीय और चीनी शहरों का विश्लेषण नहीं किया क्योंकि विश्वसनीय आंकड़े उपलब्ध नहीं थे। लेकिन, बहुत सारे भारतीय महानगर परिणाम से सीख सकते हैं। मुख्य अधिभार क्या हैं? दुनिया के कई महानगरीय क्षेत्रों में, आवास की कीमतें आय के स्तर के मुकाबले बढ़ गई हैं
मुख्य कारण भूमि उपयोग प्रतिबंध है जो निर्धारित करता है कि किस प्रकार का निर्माण करना है, निर्माण करने के लिए कहां और कैसे निर्माण करना है अध्ययन का प्रस्ताव है कि जब तक मजबूत सबूत नहीं मिलते हैं कि शहर के केंद्र, परिधि या किसी शहरी इलाके में निर्माण के नतीजों के कारण लाभ, सरकारों और शहरी स्थानीय प्राधिकरणों को अधिक नुकसान पहुंचाते हैं, तो उन्हें भवन निर्माण गतिविधियों पर रोक नहीं लगना चाहिए। यह एक सबक है, जैसे मुंबई, कोलकाता, बेंगलुरु और दिल्ली जैसे कई भारतीय शहरों में बहुत कुछ सीखना है। हालांकि इस तरह के भूमि-उपयोग संबंधी नियमों के कारण दुनिया भर में महानगरों में कठोर परिणाम निकलते हैं, वे विशेष रूप से भारतीय शहरों में हानिकारक हैं जहां परिवहन महंगा है, जनसंख्या घनत्व असामान्य रूप से अधिक है और आय का स्तर कम है
हार्वर्ड के अर्थशास्त्री एडवर्ड ग्लैसेर ने एक बार लिखा था: "हमें कभी भी नहीं भूलना चाहिए कि किसी भी समय हम एक नया भवन, शहर के केंद्र में या किनारे पर 'नहीं' कहते हैं, हम उन परिवारों को 'नहीं' कहते हैं जो जादू का अनुभव करना चाहते हैं शहरी जिंदगी। हम यह भी सुनिश्चित करते हैं कि शहर में रहने वाले हर दूसरे परिवार अपने घरों के लिए अधिक भुगतान कर रहे हैं। "आवास की कीमतें आय असमानता का एक प्रमुख स्रोत हैं। इसका कारण यह है कि उच्च आवास की कीमतें गतिशीलता को सीमित कर सकती हैं। मुंबई जैसे शहर में उच्च आवास की कीमतें या तो लोगों को अपने फर्श की खपत को प्रतिबंधित करने के लिए मजबूर करती हैं या उन्हें अधिक भुगतान करने या शहर से बाहर जाने के लिए मजबूर करती हैं। यह इंटरसिटी माइग्रेशन को रोकता है। जैसा कि शहर के लोग समान क्षेत्र में काम करने वाले ग्रामीण क्षेत्रों में रहने वाले लोगों की तुलना में बहुत अधिक कमाते हैं, यह आय असमानता का एक स्रोत हो सकता है
जनसंख्या घनत्व को आवास की कीमतें बढ़ाने की आवश्यकता नहीं है सर्वेक्षण में किए गए महानगरीय क्षेत्रों में हांगकांग का सबसे महंगा आवास है हांगकांग घनी आबादी है, लेकिन इसका अर्थ यह नहीं है कि घनत्व आवास के लिए महंगे बनाता है। अध्ययन के अनुसार, सिंगापुर एक विशेष रूप से महंगा शहर नहीं है, हालांकि यह दुनिया का तीसरा सबसे बड़ा देश है। ऑस्ट्रेलिया दुनिया में कम से कम घनी आबादी वाला प्रमुख देश है, लेकिन शारदाय, वैंकूवर और मेलबर्न जैसे ऑस्ट्रेलियाई शहरों में दुनिया के सबसे महंगे महानगरीय क्षेत्रों में से एक है। ऑस्ट्रेलिया में उच्च कर, लेनदेन लागत और वित्त और स्थापना लागत उच्च है इसने न सिर्फ आवास बल्कि बुनियादी ढांचे के निर्माण के लिए भू-अधिग्रहण भी किया है। यह सभी प्रमुख भारतीय शहरों में भी सच है
भौगोलिक बाधाओं के मुकाबले आवास उपयोगिता के नियमों के मुकाबले भूमि उपयोग के नियमों के साथ अधिक है। मुंबई जैसे कुछ भारतीय शहरों को भूगोल से विवश कर दिया जाता है क्योंकि शहर के कई हिस्सों में पानी का आच्छादित होता है। यह हांगकांग के बारे में भी सच है हालांकि, यहां तक कि ऐसे शहरों में, आवास बहुत सस्ता हो गया होता और जमीन की खपत बहुत अधिक होनी चाहिए, बेहतर भूमि उपयोग के नियमों के साथ। हालांकि, यह कई ऑस्ट्रेलियाई शहरों का सच नहीं है जहां आवास महंगा है। लंदन में आवास महंगे हैं, लेकिन यह एक भूमि-बाधित शहर नहीं है। न्यूयार्क एक अधिक भूमि बाधित शहर है, लेकिन यहां आवास यहां आस्ट्रेलिया के कई शहरों या यहां तक कि लंदन के मुकाबले सस्ता है, जो आय स्तर के सापेक्ष है।
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