संशोधित रियल एस्टेट विधेयक: डेवलपर्स स्काप्टिकल, टर्म आड पार्टिसैन

December 14, 2015   |   Srinibas Rout

केंद्रीय कैबिनेट की रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) विधेयक, 2015 की हालिया अनुमोदन, 20 प्रमुख संशोधनों के साथ डेवलपर्स को एक चिंतित बहुत कुछ छोड़ दिया है बिल में संशोधित परिवर्तनों के साथ, सरकार का उद्देश्य अधिक पारदर्शिता, जवाबदेही, रीयल एस्टेट लेनदेन में उचित खेल को बढ़ावा देना और परियोजनाओं का समय पर निष्पादन सुनिश्चित करना है। हालांकि डेवलपर्स को डर है कि राज्यसभा चयन समिति द्वारा अनुशंसित संशोधित बिल लाल टेप में जोड़ देगा, कंफेडरेशन ऑफ रियल एस्टेट डेवलपर्स एसोसिएशन ऑफ इंडिया (सीआरडीएआई) ने इसे 'उनके सिर पर तलवार लटका' कहा है। क्या डेवलपर्स चाहते हैं इंडियन एक्सप्रेस रिपोर्ट के मुताबिक, क्रेडाई (नोएडा) के अध्यक्ष, गेटमम आनंद ने कहा, "रियल एस्टेट नियामक अधिनियम नाम से एक नई तलवार हमारे सिर पर लटक रही है उद्योग समूह के रूप में, हम एक नियामक की उपस्थिति का स्वागत करते हैं ... लेकिन हम विधेयक की सामग्री से खुश नहीं हैं। "वे हाल ही में अहमदाबाद में क्रेडाई गुज्न कन्वेंशन एंड बिल्डिंग मटेरियल एक्सपो 2015 को संबोधित कर रहे थे। आनंद ने कहा कि विधेयक प्रकृति में पूर्वव्यापी नहीं होना चाहिए और चेतावनी दी है कि रियल एस्टेट परियोजनाओं के पंजीकरण रद्द करने से संबंधित खंड का निर्माण बिल्डरों के खिलाफ किया जा सकता है। रहेजा डेवलपर्स के प्रबंध निदेशक नवीन रहेजा ने हालांकि विधेयक में स्वीकृति देने वाले अधिकारियों को शामिल करने का विचार समर्थित किया। राहेजा के दावे को दोहराते हुए, सुपरटेक लिमिटेड के अध्यक्ष आर के अरोड़ा ने कहा, "विधेयक को स्वीकृति अधिकारियों को भी शामिल करना चाहिए ताकि एक अचल संपत्ति परियोजना को मंजूरी मिलने पर देरी न हो और ग्राहकों को समय पर डिलीवरी दी जा सके। "क्रेडाई नेशनल (बेंगलुरु) के अध्यक्ष इरफान रज़ाक के मुताबिक, इस विधेयक में वर्तमान विधेयक छोटे बिल्डरों के लिए कई बाधाएं पैदा करेगा। उन्होंने कहा, "यह निश्चित रूप से समग्र प्रक्रिया को धीमा कर देगा और बिल्डरों का पालन करने के लिए एक और कदम पैदा करेगा।" उन्होंने कहा कि औसत डेवलपर्स पर एकल परियोजना के लिए मंजूरी मिलने में 6 से 9 महीने का समय लगता है। नया विधेयक क्या कहता है नया कानून, जो वाणिज्यिक और आवासीय दोनों परियोजनाओं को कवर करेगा, का लक्ष्य लेनदेन को विनियमित करने के लिए राज्यों / संघ शासित प्रदेशों में एक रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण स्थापित करना है। परियोजनाओं और रियल्टी एजेंटों के लिए शरीर के साथ पंजीकृत होना अनिवार्य होगा पीटीआई की एक रिपोर्ट के मुताबिक, बिल, प्रॉपर्टी, प्रोजेक्ट, लेआउट योजना, भू-स्टेटस, अनुमोदन, एग्रीमेंट्स सहित रियल एस्टेट एजेंट, कंत्राटदार, आर्किटेक्ट और स्ट्रक्चरल इंजीनियर के विवरण सहित सभी पंजीकृत परियोजनाओं का खुलासा करना अनिवार्य है। डेवलपर्स को एस्क्रो अकाउंट में 70% परियोजना लागत को जमा करने की आवश्यकता है। विधेयक प्रस्तावित कानून के उल्लंघन के लिए बिल्डरों और खरीदारों दोनों को भी दंडित करना चाहता है। हालांकि, यह विधेयक इसके दायरे के अनुमोदन अधिकारियों के तहत नहीं लाता है, जो कई मामलों में, परियोजनाओं में देरी के कारण और कारावास के प्रावधान हैं। गैपिंग छेद डेवलपर्स के लिए, मुख्य चिंता उनके लिए सख्त जुर्माना है, अगर वे संबंधित सरकारी एजेंसियों को जवाबदेह बनाने के बिना, देने में विफल संपत्ति सलाहकार सीबीआरई के प्रबंध निदेशक अंशुमन मैगजीन ने द इकोनॉमिक टाइम्स को बताया, "यह अंततः आपूर्ति में कटौती करेगा और लंबी अवधि में कीमतों में वृद्धि कर सकती है।" एक अन्य चिंता यह है कि लंबित परियोजना अनुमोदनों की बड़ी संख्या है और अगर चालू परियोजनाएं रियल एस्टेट नियामक के दायरे में आती हैं, तो वह कई परियोजनाएं रखेगी। डेवलपर्स का मानना ​​है कि नए कानून के साथ, प्रशासनिक सुधारों के लिए एक सख्त आवश्यकता है जिससे तेज स्वीकृति प्रक्रिया होगी फर्स्टपोस्ट की रिपोर्ट के मुताबिक, ग्रेटर मुम्बई महानगर निगम (एमसीजीएम) द्वारा प्राप्त प्रस्तावों की संख्या के विश्लेषण के बाद जेएलएल इंडिया सीओओ (व्यापार और अंतरराष्ट्रीय निदेशक) रमेश नायर ने पाया कि हर साल औसतन 1,500 परियोजनाएं प्रत्येक वर्ष मंजूरी के लिए प्रणाली में प्रवेश करती हैं। , जबकि एमसीजीएम द्वारा केवल 730 अधिग्रहण प्रमाण पत्र और 118 भवन पूर्णता प्रमाण पत्र प्रदान किया गया था। यह अंतर एक विशाल बैकलॉग को इंगित करता है, वह बताते हैं। यह क्लॉज है कि एस्क्रो में बिक्री का 70 फीसदी हिस्सा एक समस्या हो सकता है। संपत्ति निवेश सलाहकार एमडी और सीईओ अमित भगत ने ईटीआरईल्टी में अपने कॉलम में कहा कॉम लिखते हैं कि अपार्टमेट्स की बिक्री के बाद एस्क्रो में 70 प्रतिशत को बनाए रखने से, विधेयक डेवलपर्स को अपनी पूंजी लॉक करने के लिए मजबूर करता है और विवेकपूर्ण खिलाड़ियों से पूंजी की दक्षता का लचीलापन दूर ले रहा है। यह कठोरता क्षेत्र में अपेक्षित घरेलू और अपतटीय पूंजी को आकर्षित करने के लिए एक बाधा साबित हो सकती है। भारतीय डेवलपर को कम पूंजीकृत किया जाता है और इससे भविष्य में आपूर्ति पर असर पड़ सकता है, उन्होंने कहा।

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