Demonetisation Move के बाद गिरने की संपत्ति की कीमत की उम्मीद है? आप निराश हो सकते हैं
जब विश्लेषकों ने भविष्यवाणी की है कि लाखों निवेशकों के दिलों में डूब गया तो भारत के रियल एस्टेट सेक्टर को 500 रुपये और 1000 रुपये के नोटों को प्रदर्शित करने के सरकार के फैसले से सबसे ज्यादा प्रभावित होगा। अचल संपत्ति के शेयर में गिरावट के बाद घोषणा के बाद ही कुछ चीजें निवेशकों को डरावने लगती हैं। हालांकि, बाजारों की घबराहट की प्रतिक्रिया और विशेषज्ञों द्वारा आसन्न कयामत की उदास भविष्यवाणियां कई आधारों पर बीमार तरीके से स्थापित हो सकती हैं। चलो प्राथमिक बिक्री से शुरू करते हैं। क्रेडाई के मुताबिक, निजी रियल एस्टेट डेवलपर्स का शीर्ष निकाय, ज्यादातर बिल्डर-खरीदार समझौता या तो धन हस्तांतरण या चेक के माध्यम से किया गया था
रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के पारित होने के साथ, डेवलपर्स अपनी पुस्तकों को साफ रखने, अपनी परियोजनाओं में अनावृत धन पार्क करने के लिए अनिच्छुक, अतिरिक्त सतर्क हो गए हैं। यह एक महत्वपूर्ण कारण है कि हालिया अतीत में प्राथमिक बिक्री में बेहिसाब धन का उपयोग कम रहा है। अब, खरीदारी के रुझान बताते हैं कि कुल प्राथमिक बिक्री दो-तीन हफ्तों के लिए धीमा हो सकती है इस सेगमेंट में बिक्री वास्तव में बढ़ सकती है; पुनर्विक्रय बाजार का नुकसान प्राथमिक बिक्री बाजार का लाभ होगा लेकिन, यदि आप कीमत में कटौती की उम्मीद कर रहे हैं, तो आप निराश हो सकते हैं उसकी वजह यहाँ है। प्रॉपिगर डाटालाब्स के आंकड़े बताते हैं कि वित्तीय वर्ष 2013-14 (वित्त वर्ष 2014) में नए यूनिटों की मांग 4.7 लाख से घटकर वित्त वर्ष 2016 में 2.1 लाख हो गई।
दूसरी ओर, बड़े शहरों में संपत्ति की कीमतों में इस अवधि के दौरान सालाना 0-7 फीसदी की वृद्धि हुई है। यदि मांग में भारी गिरावट कीमत में गिरावट नहीं लाई है, तो यह बहुत कम संभावना नहीं है कि प्रत्यावर्तनात्मक कदम ऐसा करना होगा। एक और कारण यह है कि पिछले दो सालों में मंदी की वजह से डेवलपर्स को कितना मुश्किल मारा गया है, जहां तक कीमत में कटौती का सवाल है, वहां तक नहीं हिलना होगा। अब तक, अधिकांश डेवलपर्स अपने श्रम बल और नकदी में छोटे आपूर्तिकर्ताओं का भुगतान करते हैं। अब, ये भुगतान बैंकिंग चैनलों का उपयोग करके किया जाएगा, एक सेवा कर लेवी को आकर्षित करना। नतीजतन, परियोजनाओं के निर्माण लागत डेवलपर्स के लिए तैयार होंगे, जो बदले में, इसके पास खरीदार को पास करने के लिए कोई विकल्प नहीं होगा
आप डेवलपर्स की उम्मीद नहीं करते हैं, जो बड़ी सूची स्टॉक पर बैठे हैं और नकदी के लिए मुश्किल हिट हैं, एक समय में कीमतों में कटौती करने के लिए जब वे पहले से ही काफी मुश्किल दबाए जाते हैं। "लगभग 20-30 फीसदी तक आवास की कीमतों में गिरावट का विचार दूर है। बिल्डर्स, कम से कम बेंगलुरु में, वेफर पतले पीएटी (टैक्स के बाद लाभ) 8-10 फीसदी के मार्जिन पर काम कर रहे हैं। आगे गिरावट का दायरा, "क्रेडाई के अध्यक्ष इरफान रज़ाक ने मीडिया रिपोर्ट में कहा। "उपभोक्ता भावना का निषेध नकारात्मक हो गया है, लेकिन इसके परिणामस्वरूप लगभग 5 प्रतिशत की कीमत में कमी आ सकती है, कुछ भी नहीं," उन्होंने कहा कि माना जाता है कि सभी, डेवलपर्स तरलता के लिए भूखे हैं, जो कि किसी भी कीमत में कटौती के लिए कोई गुंजाइश नहीं है
वर्षों से, इनपुट लागत में काफी वृद्धि हुई है - इसमें सामग्री लागतों के साथ ही व्यय डेवलपर्स को स्वीकृति की एक सरणी के लिए सहन करना पड़ता है। परियोजनाएं देरी घर खरीदारों के लिए चिंता का एक कारण हो सकती है, लेकिन, वे देश भर में डेवलपर्स दे रही हैं नींद की रातों। कई नौकरशाही बाधाओं के बीच फेंकने के बाद रियल एस्टेट परियोजनाओं ने डेवलपर्स की कीमतों को समाप्त कर दिया है, जिनके कारण वे वास्तव में कहीं ज्यादा असरदार थे। ऐसे परिदृश्य में, डेवलपर्स, वास्तव में कीमतों को कम करने का विकल्प नहीं है, भले ही वे बहुत इच्छुक हैं। "कीमतों में जो भी सुधार हो सकता है, वहीं डेवलपर्स कीमतों को कम नहीं कर सकते हैं, भले ही वे चाहते थे। ऐसा करने से, कई मामलों में, बाजार में रहने की उनकी क्षमता को गंभीरता से प्रभावित करता है
अमित एंटरप्राइज हाउसिंग लिमिटेड के मुख्य प्रबंध निदेशक किशोर पटे कहते हैं, रियल एस्टेट कानून के नियमों का पालन करने का मतलब होगा कि प्रमोटरों को और अधिक प्रक्रियाओं से बाध्य किया जाएगा और यह उनकी परियोजनाओं की लागत में वृद्धि कर सकता है। "यह एक मिथक है जो प्रचलित है बहुत लंबे समय के लिए बाजार में अब अचल संपत्ति की कीमतों में और नीचे जाना होगा इसके विपरीत, तथ्य यह है कि हाल ही में सकारात्मक कदमों के आधार पर कीमतें बहुत तेजी से सामने आ जाएंगी, जो पूरे क्षेत्र और अर्थव्यवस्था के लिए पूरी तरह से ले गई हैं। महागुन समूह के निदेशक धीराज जैन कहते हैं, "रियल एस्टेट एक्ट का कार्यान्वयन अपने आप में एक साहसिक कदम है, जब बहुत असंगठित क्षेत्र को व्यवस्थित करने के विषय में आता है।"
"काले धन के इस्तेमाल के खिलाफ किए गए उपायों के चलते, डेवलपर्स के पक्ष में चीजें अधिक होने जा रही हैं, अब एक खुली खेल का मैदान होगा जहां हर कोई समान पदों पर प्रतिस्पर्धा करेगा। -नहीं, हर डेवलपर बेहतर काम करने के लिए और अधिक कमाएगा, "जैन कहते हैं। क्रेडाई-राष्ट्रीय के अध्यक्ष गेटमबर आनंद ने कहा, "प्रभावी रूप से प्राथमिक बाजार बहुत परेशान नहीं होगा क्योंकि इनवेस्टमेंट बेचने वाले उपयोगकर्ताओं को होम लोन का लाभ उठाने के लिए बेच दिया गया था। इसके अलावा, रियल एस्टेट इंडस्ट्री का संगठित हिस्सा हमेशा अनुपालन किया गया है, और यह केवल असंगठित उड़ने वाले रात के खिलाड़ी हैं जो प्रभावित होंगे
इस कदम से आईटी अधिनियम की धारा 43 सीए को हटाने के लिए उद्योग को और अधिक प्रभावी ढंग से लड़ने में मदद मिलेगी क्योंकि अब खरीदार और विक्रेता दोनों को इस कदम पर तथाकथित समेकित आय पर कर लगाने का कोई कारण नहीं है। "" रियल एस्टेट की कीमतें पिछले तीन वर्षों में स्थिर रहा है, जबकि घरेलू खरीदारों की आय इसी अवधि के दौरान बढ़ी है। कीमतें अब सस्ती हो गई हैं, "मैराथन रियल्टी प्राइवेट लिमिटेड के प्रबंध निदेशक मयूर शाह का हवाला देते हुए हिंदुस्तान टाइम्स ने कहा। अब, चलो भी पुनर्विक्रय बाजार पर एक नज़र रखना। चूंकि यह खंड है जहां बेहिसाब धन का उपयोग सबसे अधिक था, बिक्री धीमा होने की संभावना है, डेटा बताता है कि निकट भविष्य में 10 से 15 प्रतिशत तक
हालांकि, कीमतें केवल नीचे जाने की उम्मीद है जहां सौदे में पर्याप्त नकद घटक था; दक्षिण में बाजारों को उत्तर के रूप में प्रभावित नहीं किया जा सकता है क्योंकि दक्षिण में अधिकांश लेनदेन चेक और मांग ड्राफ्ट में ही थे। इसी तरह, किफायती खंड में जहां मूल्य बिंदु कम है और अंत उपयोगकर्ताओं को गृह ऋण का उपयोग कर संपत्ति खरीदना और पूरी राशि को सफेद में भुगतान करना ज्यादा प्रभावित नहीं होगा। "पुनर्विक्रय संपत्ति बाजार में सुधार हो सकता है, क्योंकि इस सेगमेंट ने ऐतिहासिक रूप से नकदी घटकों की सबसे बड़ी घटनाओं को देखा है। प्राथमिक बिक्री भी टायर -3 शहरों में एक हिट ले सकती है जहां असंगठित डेवलपर्स नकदी घटकों पर निर्भर हैं। भारतीय रियल एस्टेट सेक्टर के स्वास्थ्य के लिए प्रक्षेपण कदम बहुत अच्छी खबर है
आरईआरए की आसन्न तैनाती के साथ मिलकर, हम उद्योग में बहुत से संवेदना देखेंगे। यह क्षेत्र जल्द ही संस्थागत निवेश के लिए और अधिक पारदर्शी, विश्वसनीय और आकर्षक बन जाएगा। योलओ होम्स के सह-संस्थापक और चीफ एक्जीक्यूटिव ऑफिसर योगेश मेहरा का कहना है, "अंत उपयोगकर्ताओं और निवेशकों के लिए यह बहुत ही अच्छा समय है कि वे अपना कदम उठाने, सबसे अच्छे दामों को सुरक्षित रखें और लंबी अवधि के पूंजीगत प्रोत्साहन के लिए उत्सुक हों।" श्रेणी सभी सफ़ेद हो जाएगी, विक्रेताओं के लिए सौदों को कम आकर्षक बनाते हैं, जो पूंजीगत लाभ कर के रूप में ज्यादा नहीं बचाते, क्योंकि वे चाहेंगे। इससे प्राथमिक खरीदारों के क्षेत्र में निवेश की दिशा में खरीदारों को धक्का लगेगा
चलो यह भी नहीं भूलें कि पुराने अपार्टमेंट के मालिक जिन्होंने 2007-2013 के बीच अपनी संपत्ति में भारी धन का निवेश किया है और अभी भी अपने ऋण पर भारी ईएमआई (मासिक किस्तों की समानता) का भुगतान कर रहे हैं, कीमत कम करने के साथ बाजार को अपनाने के लिए कोई मूड नहीं होगा। पूरी तरह से, पुनर्विक्रय के साथ-साथ प्राथमिक इकाइयों की मांग में मंदी दोनों क्षेत्रों के मूल्य निर्धारण रणनीतियों को नहीं बदलेगी। हालांकि, बहुत कुछ इस बात पर निर्भर करता है कि अर्थव्यवस्था में कितना अच्छा प्रदर्शन हो रहा है। निर्माण उद्योग विकास परिषद के महानिदेशक डॉ पीआर स्वरुप कहते हैं, "Demonetisation एक कदम है जिसे हम सराहना कर सकते हैं लेकिन इसे प्रभावी बनाने की कुंजी इसे लागू करना है। इस नए विकास कार्य को बनाने के लिए सिस्टम में अधिक पारदर्शिता होने की आवश्यकता है अगर ऐसा होता है, तो अचल संपत्ति अच्छे समय में होती है
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